mREITS 恐觸發金融市場新危機？
金融危機，往往是結構性金融衍生產品而形成，上星期有兩隻美股因margin call而大跌，一隻是大跌85% 的MFA Financials （MFA），另一隻是腰斬式跌52%的Invesco Mortgage Capital (IVR)，它們歸類為Mortgage REITs (mREITs)。
慚愧地近日才得知，一般來說，REITs 有分二種，大家熟知的籌資組成基金投資房地產，再把房地產收益拿來分給股東的叫Equity REITs (eREITs)，像領展（823）和置富（778），而另一種就是今次要寫的Mortgage REITs(mREITs)。而MFA和IVR 的市值，比不少香港房地產信託市價更高。
而幸運地，mREITs迎來大跌之後，美股大市轉跌為升，這兩隻股票的Margin call 危機得以解除，MFA和IVR 也谷底翻身，其中MFA 一天漲超過200%，第二天漲超過100%，撈底勇士暫且先勝一仗。
想知道整個產業的危機是否就此解除，就要了解mREITs的運作方式。顧名思義，mREITs是向大眾募資後，將集資所得，投資在房地產相關的證券，主要是MBS (Mortgage-Backed Securities)或是直接購買房地產相關債券。
照道理說，只要MBS不出現違約，或市場出現罕見的長短期利率倒掛，這個生意風險不算高，舉個例子，一間mREITs向大集資100億元，最後將這100億投資MBS或債券，再把收到的利息扣除管理費用後發放給基金單位持有人。這個商業模式，就和商業銀行差不多(借短期資金投資長期)，收入理應穩定。因為這種集資100億去投資100億的做法當然安全。
但誰都孖展過，哪個沒有？因為回報率實在太低，要賺大錢，自然要用桿杆。除了透過金融市場籌資，如發行特別股或債券，mREITs的管理公司還會抵押資產，把手上買到的MBS再拿出去質押借更多的錢，再去買更多的MBS，不斷loop loop loop。
要計算mREITs的風險，就要比較其槓杆比率(Leverage Ratio = Total Liabilities / Equities )，這個數字在該行業平均約5倍，以2019年12月底而言，MFA是3.01，IVR 是6.62。而近日mREITs的暴瀉，就是因為大量資產大跌而觸發margin call，令高桿杆投資產品恐未能「補倉」而頻臨爆煲。
或許聯儲局不願見到mREITs爆煲，之後就緊急減息，兼且推出無限QE，為市場輸入流動性，以免整個市場攬炒，重蹈覆徹2008年金融海嘯。絕非不單是如坊間所形容，聯儲局主席鮑威爾屈服於特朗普，一口氣把手上子彈打光般簡單。
但在聯儲局放水下MBS 或mREITS也不一定安全。因為mREITs所投資的MBS產品分為二種：Agency 和 Non-Agency。Agency指的就是美國三家GSE (Government Sponsored Enterprise)：房利美、吉利美、福利美。這些公司所發行的產品理論上很安全，全球不少政府的外滙儲備也持有，但當然其利率不高，僅略高於美國國債息率，當中「住宅貸款」多數是Agency的，通常利率是固定(Fixed)，比較低，至於「投資物業貸款」則多數是non-agency。
所以要在投資MBS上賺高利息，有些人就會揀利率較高的Non-Agency，因為息率多數是浮動(Float)，所以正常情況下，作「投資物業貸款」的報酬率高，特別是在利率上升時。
本來，專門做Agency的mREITs，比較安全。不過，在現實世界下，卻有槓桿，且一般做「住宅貸款」的桿杆率，會較「投資物業貸款」高，而一旦發生金融危機，桿杆越高死得愈快。所以在今次股市大跌，二家最大、主要做Agency的mREITs：NLY和AGNC，就率先暴跌，惟當聯儲局宣佈無限，不只買國債，也買MBS時，這兩間公司馬上股價大漲。
QE來到，不代表mREITs危機解除，因為現時市場上仍存在不少債務違約危機，只要源頭的貸款出現違約（default），就像2008年金融海嘯般骨牌式下跌，而主力做「投資物業貸款」的MBS，值得擔心。
考慮到不少商場已經被要求減租，在香港，飲食業近日發起 #SaveHKFnB 也在蘊釀罷交租，在美國，如是，當大量商家不付或減付租金，很快地作商場的eREITs財務會受到沖擊，並進而影響貸款的支付，最後引發一波「投資物業貸款」MBS的跌價，此忐需特別要小心Non-Agency性質的mREITs。
以為「然後，就沒有然後」? 一旦mREITs出現破產潮，接下來持有mREITs的基金、銀行就會像骨牌般倒下，隨時會形成新一輪金融風暴，誰人也不能置身事外。
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